중앙 기업은 주택 독점 영리 채널: 상업 프로젝트 묶음 세트 신용대출

중앙 기업에게 대규모 참조보호실과연 뜨거운 고구마, 아니면 새로운 기회인가?

5월초 국자위는 홈페이지에 통지를 올려 중앙 기업이 부동산 개발에 적극 참여하도록 요구했다."중앙정부는 올해 1000만 가구를 건설한다고 약속해 난이도가 크다."건부에 접근한 한 한 인사가 신세기 기자에게 금년 방건설 임무를 보장하는 데 너무 맹렬하고 크다. 각 지역의 착공과 자금 사정이 모두 낙관적이지 않으므로 중앙 고위층이 일찍이 중앙 기업을 보장하는 방안을 추진할 의도가 있다.

한동안의 탐구 와 모색 을 거쳐 책임 과 관계 에 얽매였다이익사이의 중앙 기업은 집을 보장하는 태도에도 미묘한 변화가 있었다.방앗간을 보장하는 막대기 아래 은행도 느슨해졌다은근중앙 기업에 대한 대유혹은 방으로 대출을 받아 다른 유형의 비즈니스 사업을 개발할 수 있다.국자위는 중앙 기업에게 발급된 서류 중 이미 방향을 밝혔습니다. "각지의 보장성 주택 공급, 투자 보조, 재정 보조금, 융자, 세금 등 측면에서 우대 정책을 내놓을 기회를 보장하고 상업성 부동산 개발에 유기를 결합시켜야 합니다."

유혹은 여기에 그치지 않는다.중앙 기업에 대해 말하자면, 고개, 낡은 변환, 철거, 부서 자택 등 각종 주택이 보장 주택 범주에 포함된 후, 새로운 자원 분배 및 조정 기회를 가져올 수 있다.각 중앙 기업마다 대부분 많은 공업이나 창고 용지 자원이 많이 자리잡고 있다. 일단 기존 토지 보장 주택 재활용 지명'부활'이 주택용지로 만들어지면 그 효과는 최소한의 1명이 상업적인 주택용지로 변할 수 없다.하지만 절차, 투자 위험, 분배 메커니즘을 관리하는 등 복잡한 문제다.

부동산 비틀어 신용대출을 빌리다

오광영업유한회사 사장은 테키 키키키키 신세기 기자에 따르면 지난 3월 국무원에서 회의를 열고 부동산 건설 문제를 열어 건설부, 국토부, 국토부, 재정부 등 관련 부위와 여러 대형 중앙기업이 모두 열거했다고 밝혔다.이어 건부와 국자위는 각각 부동산 주업중앙기업을 소집해 중앙기업이 적극적으로 주택 건설에 참여하도록 요구했다.

일부 중앙 기업들은 3월 말 ‘적극 보장성 주택 개발에 관한 관련 사항에 대한 통지 ’(하명 ‘통지 ’)라는 문서를 받았다.‘ 통지 ’ 는 중앙 기업이 지방정부와의 소통을 강화하고 지원을 강화하고 지방정부의 지도하에서 시장화 운영방식에 따라 다양한 경로를 통해 부동산 개발에 참여해야 한다.

“ 대규모 보장방 건설은 중앙기업을 떠나지 못할 것이다. 이는 사회적 책임이자 정치적 임무다. ”명예 구명하기 싫은 중앙 기업인 한 명이 현재 주택 보장 사업에서 중앙 기업을 많이 위주로 하고 있다고 말했다.

한동안의 탐구와 모색으로 중앙 기업은 집을 보장하는 기회에서 더 많은 기회를 발견했다.예컨대 보안집 개념 확장, 고개, 낡은 변경, 철거 배치, 단위 자택 등 유형은 지방에 의해 보장 주택 범주에 포함되어 일부 중앙 기업들이 예민하게 그 중의 새로운 길을 발견하였다.

“막 개정, 구개 항목은 대부분 실질적으로 상업개발이고, 지금은 집을 보장하는 개념으로 포장하고, 입항으로 할인 정책을 받을 수 있다 ”고 말했다.진보존 전 부동산 경영인 연합회 부사무총장 진보존 재테크 신세기 기자, 이런 현상은 각지에서 매우 보편적이다.상품주택 시장의 매출이 저조한 탓에 일부 개발상들은 낡은 개혁, 차기 개정 사업에서 대량의 자금을 투입하여 철거 작업을 진행하고 있어서, 많은 구개와 개정 항목이 모두 정돈에 빠졌다.이 종목에서는 중앙기업도 자원 우세로 [2642.11 ∼2.50%] 의가력을 높였다.

지인들에 따르면 복지부동산은 [9.87 -2.08% 주식] 3월 말 ‘통지 ’를 받은 뒤 19개 도시에서 보장집 건설에 참여 신청을 해 현재 상담 단계에 있는 10개 도시를 비롯해 대부분 구성개조 프로젝트다.

석가장을 예를 들어, 보리 부동산 4월 석가장진탄금석 (원석가장화학비료 공장)을 개조한 토지 규모는 800묘를 넘어섰다.이 가운데 금화가원 보장집 프로젝트 건설을 제외하고는 약 4분의 3의 땅이 상품주택 개발에 사용할 수 있다.주택 보장 항목으로 입항하면 신용대출 지원을 얻기 쉽다.4분의 1비율의 주택 신용대출을 보장하는 것은 분기 압축 개발방식으로 전체 항목을 동반할 수 있다.상술한 지식인 분석은 평가한다.

사실상 국자위는 각 중앙기업의 통지 > 에도 "부동산 개발업체는 각지를 보장성 주택 공급, 투자 보조, 재정 보조, 융자, 세금 등의 혜택정책을 내놓을 기회를 확보해 상업성 부동산 개발 유기를 결합시켜야 한다"고 밝혔다.

이에 따라 나가사키는 신용대출 정책이 보호방의 경사와 관련해 중앙 기업에 충분한 유혹을 가지고 있다고 말했다. "대출이 긴축된 배경 아래에서 누가 은행 대출을 하면 더 잘 살 수 있을 것"이라고 말했다.결국 부동산은 자금과 토지의 게임이다.

중국 중야금 [3.93 -2.24%주] 연보에서도 부동산 개발 계획을 명확히 하고, 보유성 주택, 상품주택과 토지 1급 개발 업무로 새로운 개발 모델을 탐구하며 투자회보율을 높였다.

“ 중야와 중교 등 기건형 중앙기업은 주택 보장 카드를 더 크게 할 수 있다. 철거 배치도 보장 개념으로 그들의 일급 개발 업무에 도움이 된다. ”중부동산그룹 내부 인사들은 새 세기 기자들에게 지방에서 집을 보장하는 디지털 지표를 완수하는 데 도움이 되며 기업과 지방정부의 협상에도 유리하다.또 철거 배치 원가를 토지 1급 개발의 총체적인 비용에 포함해 토지 양도 시 회수해 투자수익을 보장할 수 있다.

더욱 은폐된 경로는 토지자원의 전환이다.한 중앙 기업인이 현재 상황대로 지방정부는 충분한 재정자금 조립을 확정하지 않았다면 주택 건설 임무를 완수하려면 어떤 형태로 드러날지 모른다고 분석했다.

“기존 상품주택 부지에 5%—15% 보장집을 지을 때, 나중에 보증주택을 설치해 상품집을 짓는 수익을 보태서 보장실 3%의 이윤을 지급할 수 있다 ”고 말했다.이 같은 경우는 ‘지양집 ’의 모델로 운영되거나 개발업체가 개발업체를 보장 주택 사업으로 건설한 뒤 일정한 상품주택 용지로 양도용지를 지정해 부동산 보장 구입에 쓰인다.

유명하지 않은 한 중앙 기업의 부동산 업무담당자도 재테크 신세기 기자에게 중앙 기업이 지방정부와 체결한 많은 틀형 협력 협의에서 다른 상업품의 변상을 보장하는 것과 같은 조항을 갖고 있다. 혹은 유치 인자 사업으로 혜택을 주는 것은 업계에서 통행된 잠재규칙이다.그리고 지방정부는 중앙 기업과 협력하기를 더 원한다. 이러다 저가 토지를 양도하더라도 지방 관리는 국유자산유실 혐의가 없다.{page ubreak}

자연토지를 살리다

더 큰 정책적 입지가 자유 토지 건설 보장실에 열렸다.국자위의'통지'는 언급하지 않았지만 중앙 기업은 이에 대해 더욱 주목하고 있다. 특히 지난해 3월 방지 산업에서 탈퇴를 요구하는 78개 중앙 기업이 지난해 3월이다.현재 베이징, 광저우, 섬서성, 하남, 산시 등지에서는 이미 공개적 표태나 출범 관련 정책을 발표하여 기업사업단위를 이용한 토지건설 보장집을 장려하고 있다.

"아직 정책을 관찰하고 있는데 이 말이 얼마나 터질지 모르겠다."한 중앙 기업의 내부 인사는 지난해 이후 ‘ 중앙 기업의 퇴방 명령 ’ 이 집행 중 매우 난이도가 높으며 조작 가능성은 거의 없다고 말했다.이 중앙 기업은 78개 이삼선 도시에서 대량의 구공장 등 토지자원을 보유하고 있다.그는 국가 보장방 건설 방침에 맞추는 방침을 제외하고는 대량의 토지자원을 쥐고 있는 중앙 기업이 출로를 해결하는 방안을 내놓고 있다고 말했다.

자료 공개에 따르면 여러 지방의 국기업들이 이미 분분히 시수를 했다.광저우 시발개위원회에서 최근 2011년 최초 보장성 주택 건설 항목 입항 예정 가운데 광저우 건설 그룹 광저우 지하철 광저우 지하철 광철그룹 등 기관의 자유 토지보장집 사업이 열거했다.베이징에서는 일부 대량의 공업과 창고 용지를 보유한 국유기업들이 수도 농업그룹, 경탄그룹, 베이징 총괄 등도 베이징시 주택 보장 사무실에 사업신고를 하고 있다.

일반적인 조작 경로는 기업사업 단위가 현지 건설위원회에 의해 토지 이용 계획과 도시 총체적 계획에 부합된 전제에서 공업, 창고, 과학 연구 등 용지 의법 변경을 주택 용지로 변경하고 보호집을 건설할 수 있다는 것이다.보통은 본부서가 보장성 주택 조건에 부합되는 근로자의 주택난을 우선적으로 해결하고 나머지 부분은 현지 정부가 보장실을 신청하고 조건에 부합한 주민들에게 분배할 것이다.

그러나 문제도 따라왔다.각 지역의 장려정책에서는 기업사업단위에 자신이 토지건설을 보장하는 자금조달 채널, 부동산 보장, 분배 방식 등 실조프로그램을 명확하게 하는 것은 아니다.

"뒤가 아주 어지러울 것 같아요."중국 토지탐사 설계원 부총엔지니어 추샤오운은 기업사업 단위용 기업, 행정자금 건설 보장 주택, 저렴한 가격으로 단위 직원에게 판매하고 실질적으로 복지분실이다. 혹은 기업사업단위가 공동구매 방식으로 집을 짓는 방식으로 집자집을 짓는 것을 우려하고, 이런 것들이 모두 보장방 (보증) 의 초심을 벗어났다.

직장에서 자유롭게 보장성 주택을 짓는 구체적인 정책은 거의 없다.2007년 8월 발표한 《국무원은 도시의 저소득가구 주택난을 해결하는 약간의 의견 》 (24호문) 에서 도시 계획에 부합한 전제에 따라 도시 인민정부 비준을 거쳐 단위는 자지합작합작방을 마련할 수 있지만, 시내 지역에서 비교적 먼 독립광산기업과 주택난자가 많은 기업에만 제한되어 있다.당시 건설부는 이 조항에 대해 이런 특수한 단위를 모아 경제적 주택 적용 정책의 범주에 대해 관리한다고 설명했다.

또 2010년 각 지역에서 건설부 등 7부위 아래 발행된 《공공 임대 주택의 지도의견 》에 관해 주택난사원이 많은 단위로 토지를 이용하여 총체적 기획, 도시 계획 전제 아래, 경시, 현 (시, 구) 정부 비준을 거쳐 토지 사용성 변경 수속을 밟고, 자용 토지 건설 공공 임대 주택을 이용하여 현지 정부의 공공 임대 주택관리에 포함해 우선적으로 조건에 부합한 직원임대, 여집원이 정부 통일에 따라 변할 수 없다.

"현재 지방정부는 부동산 지표의 압력을 보장해 정책을 열었다 ——이전에는 공업성 용지를 허용하지 않기로 했다."중방그룹 내부 인사들은 재테크 신세기 [18.76 -2.39% 주식 투자를 분석한 결과 중앙기업이 이런 방식으로 대대적으로 보안방 건설에 참여해 주택시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다.

이 같은 ‘ 78개 ’ 의 중앙 기업인들은 심지어 78개 중앙 기업의 저량 토지만 평가하기가 쉽지 않다는 평가를 받고 있다.항천그룹, 중국 전자 [0.83 -3.49% 중국 병기, 병장그룹, 각 대항우주, 강철중앙 기업은 전국 각지에서 대량의 토지자원을 가지고 있다."그러나 우리는 아직 수중의 토지 자원을 구체적으로 계산하지 않고 정책의 방향을 신중히 살펴보자."

“지난 여러 해 동안 경제적 적용 주택 주요 형식은 토지를 각 기업사업단위에서 집자 건설을 하고 사회가 공개적으로 분배하는 데 극히 적었다.”진보존은 중앙기업이 토지 보장집을 이용하여 적방의 옛 길을 벗어나지 못하고 일부 집단의 복지와 특권자의 특허가 될 것이라고 보고 있다.

진보존은 기존의 경험과 기존 중앙 기업의 방식을 근거로 삼아 주택을 운영하는 방식으로 토지건설 보장집을 조작할 가능성이 매우 크다고 간청하고 있다. 중앙기업은 저가로 제한 재산권을 획득한 후 몇 년 만에 시장에서 거액의 차액을 벌었다.이런 주택규모가 크면 기존의 토지 채취 정책과 지방정부 토지 수입에 충격을 줄 것이다.

현재 건부와 국토부 등 관련 부위는 기업을 이용하여 자용지건설 보장실을 이용한 규범은 없다.각 지역은 정책의 해석과 집행상 천차만별이며 기업사업단위에서 자유로이 건설하는 보장성 주택의 유형, 재산권 소유, 자금 조달 채널, 분배 방식 등 여러 문제에서 논의되지 않았다.재테크 신세기 기자는 이 같은 문제에 대해 베이징시의 주택 보장 사무실에 연락했으며 관계자들도 이에 응하지 않았다.

이에 대해 추효운은 중앙 기업이 자체 보장집을 지방 전체에 포함하는 보장방 건설 계획을 부지 기획, 건설 프로그램, 분배, 운영 등 환상 규범 관리를 위해 건설 단위의 보장 조건에 부합하는 직원을 우선적으로 보장할 수 있지만 엄격하게 심사하여 분배의 부패를 방지해야 한다고 건의했다.그러나 추효운도 “ 이것은 매우 실행하기 어려울 것이고 불공평한 일은 분명 발생할 것이다. ” 라고 솔직하게 말했다.{page ubreak}

간청 기업도 이익 을 갚아야 한다

사회적 책임 ’이나 정치임무 ’라는 말들은 국자위 EVA (경제증가치) 심사 기준에 대해 중앙기업에 대해 분명 추진력을 갖추지 못했다.이 같은 곡식을 보장하는 유혹에도 불구하고 순전한 보장방 개발투자에서 수익을 얻는 것은 대다수 기업이 해결해야 할 난제다.

중야그룹은 4월 초 연간 브리핑에서 주택 업무를 보장하는 모이익률을 12.5% 에 달할 수 있다고 발표했으며, 이후 조사 설계, 시정 조립, 투자 개발, 시공 등 산업 사슬링의 결과로 해석됐다.

진보존은 털 이윤율이 12.5%는 단지 이론적인 추산일 뿐, "디자인, 시정, 시공 등 순환은 안정적인 이윤이 있지만 전체 이윤율은 개발이 돈이라는 것을 증명할 수 없다"고 말했다.진 씨는 중야그룹의 한 부동산회사에 진직했다.

사실상 중야그룹과 같은 전산업체인 우세한 중앙기업도 중국 건축 [3.84 -1.79% 주식을 지분, 중국 철건 [6.42 -2.58% 주식], 중국 중철 [4.18 -1.88%주] 등 소수의 중앙기업들이 참여 보장방에 참여해 투자개발을 위주로 하고 있다.

전산업사슬의 우위를 가진 중국 건물을 보유한 방식도 건축 패턴을 위주로, 시공 환경의 안정적인 이윤을 얻고 투자개발 모델의 비율이 적은 편이다.

만과그룹 회장 비담화걸이는 5월 초에 한 번 전화회의에서 개발업체에 참여하는 보장방에 대한 계산을 한 번 계산해 본 바 있다. 현재는 아직 경제적으로 실행할 만한 모델이 존재하지 않는다고 분명히 지적했다.“대건 모드 위험이 낮지만 수익이 별로 없어서 기본적으로 진정한 업무를 구성할 수 없다.”담화걸이 가설은 전국 보장실의 10% 를 모두 한 회사가 대건해 투자규모는 약 1500억원, 대건된 관리비용은 총 비용의 1% 로 상한되면 관리비는 15억원을 넘지 않고, 인원 임금, 사무비용 등 비용을 공제하고 근본적으로 수익이 없다.

담화걸이는 순전한 투자 개발 모델이 정부가 환매하든 매각자에게 팔든 개발업자가 손해를 볼 수 있다고 생각한다.“ 개발업자는 20% 의 자금으로 비닐 프로젝트에 들어가면 전체 3% 의 이윤은 5배의 지렛대에 해당하는 것이며, 투자한 자금 계산에서 털 이율을 15% 에 달할 수 있다는 것이다. ”결국은 결손인지 이익인지 항목을 보고 얼마나 오래 해야 한다.만약 이 20% 의 자금도 빌려 온 것이라면 자금 회수 기간은 2년보다 적어야 기본보본이 될 수 있기 때문이다. 7% 가량의 연화 수익과 은행의 대출 이자는 기본적으로 비슷하기 때문이다.

“현재 보증 사업이 2년 안에 돈을 받을 확률이 높지 않아 대략적인 사건이다.”담화걸이는 마치 그렇다.

보유 부동산 [9.83 -2.48%주] 송광국 회장도 매체에 밝혔고, 복지 부동산 두 개 부실의 상태로 정부 측의 판매 방안이 늦어져 이 사업의 모든 건물을 제때에 판매할 수 없다는 이유다.

"일부 보장집 프로젝트 개발 주기는 길고 건설 과정에서 동태의 정가 메커니즘이 결여되어 인공 원가, 건축 자재 원가 모두 오르면 손실이 생기기 쉽다."베이징주 총그룹 회장은 신세기 [18.76 -2.39% 주식을 개발한 청록성 경제 적용 프로젝트 건설이 10년 이상, 철거 ·건설 등 원가 상승, 계정 계산으로 21.18억원의 큰 손실을 빚어 항목이 계속되고 있다고 밝혔다.

중앙 기업의 보안방 대호인 중야그룹은 심양에서도 현지 정부에서 자금을 체납한 난감한 채 주택 대출 자금이 투입돼 계속 이불을 뒤집어쓰고 있다.

관계자에 따르면 건부와 국자위 관련 회의에서 주택업무가 비교적 많은 중앙기업들이 규정된 보장주택 이윤율이 너무 낮아 적당히 이윤율을 높일 것을 요구했다.

그럼에도 보증 사업은 앙 기업이 하고 싶다면 할 수 있는 것이 아니다.“예를 들어 경제 적용 방용지 는 획기적인 방식으로 정부 정향적인 계획 형식에 해당한다. 하고 싶은 대로 주는 사람이 아니다.”중국 철부동산그룹 시장발전부 장관이 옥영서 정책이 도착하면 경제 적용 방안이 아니면 ‘ 할 수 있다 ’ 는 1년에 자금을 회수할 수 있다면 자금 회수율이 10% 이상에 이른다.그러나 이런 ‘개취가 있다 ’는 프로젝트는 쉽게 얻을 수 있는 것이 아니다. 루영서는 지방정부가 중앙기업을 위해 하고 싶은 대다수가 ‘할 수 없다 ’는 공세방과 염세방 프로젝트다.

올해 1000만개 보장방 계획에서 일반적인 보장집 — 경제 적용 주택, 염세방, 공세방 총 60% 를 기록하며 총 임대형 보장 주택 600만 채로 집계가 60% 이상이었다.각 성 시 가 승인 주택 보장 임무 중 의 항목 지표 도 대체로 이 비율 을 따르다.

"올해 공세방 수를 대량으로 늘렸는데, 이 부분은 방보호의 가장 큰 문제는 정책 불완전하고 이익 모드가 분명하지 않다"고 말했다.한 중앙 기업의 부동산회사 관계자는 일반적으로 정부가 재력이 대량 반환을 하지 않았으며 기업은 탈퇴 메커니즘이 결여되며, 연간 임대료 수익이 미미미하다는 것이다.그러므로 대다수 기업들은 공작주택 건설에 참여하고 싶지 않다.