二、三線都市ショッピングセンターの発展「気が狂った」チャンスの背後に同質の問題がある。

永泰不動産副社長の楊俊さんは会社の商業不動産チームを連れて韓国に視察に行きました。中国の商業不動産と韓国の商業不動産の最大の差は「ハードウエア」ではなく、「ソフト」です。近年、ハルビン、銀川など二三線都市で大規模な都市総合体の配置を行っている永泰不動産は、これらの都市の小売り商供給量は大きいですが、ワンストップの大型テーマビジネスには足りません。競争に勝ちたいなら、差別化をしなければならない。体験式商業または二、三線都市の商業発展の方向。

世邦魏理仕グローバル研究部執行役員の陳鐘偉氏も似たような見方を示した。10月24日、世邦魏理仕は中国でのファッションブランドの立地と出店状況を追跡した結果、二、三線都市の大量の小売面積が増加し、ファッションブランドに選択空間を提供したと発表しましたが、一部の新興商業圏の発展時間が短いため、インフラ整備などの原因で、店舗の生存不振につながっています。

でもチャンスはあります。

　二、三線都市の機会

世邦の魏理仕が発表した研究報告によると、現在、世界のショッピングセンターの面積は3200万平方メートルに達し、そのうち1680万平方メートルは中国で、全世界の半分以上を占めています。

データは驚くが、「狂気」に根拠はない。2000年以来、中国の経済成長における投資駆動の傾向が強化されつつあり、住民消費の国内総生産に占める割合は2000年の46%から2012年の36%に減少している。世邦の魏理仕氏は、現在の政策決定層は、中国の経済成長モデルが投資によって牽引され消費に転じる必要があるということをより深く認識している。中央政府は新型都市化を中心とした経済成長モデルの転換と2020年の所得倍増計画を打ち出し、住民の消費能力と消費限界効果の向上を推進する。

陽光新業副総裁の呉尭氏は、今後5年間は産業転換、経済アップグレードの重要な時期であるだけでなく、消費構造に重大な変化が生じた時期でもあり、商業不動産の成長空間を決定していると考えています。90後の社会に入るにつれて、消費は加速的に増加する傾向が現れます。住宅産業が発展のボトルネックに足を踏み入れる時、商業不動産の時代が到来しました。

商機の開発者たちが次々と商業地に進出しているのを見ました。二、三線都市では、多くの新しく開業したショッピングセンターやデパートが人気を集めるために、最も導入したいのはファストファッションブランドであり、これらのブランドは中国の若い世代の消費要求に適合しており、さらにはデパートの所有者の心の中での地位に取って代わるものである。

速いファッションブランドの配置を研究することによって見れば、二、三線都市の小売業の発展の勢いは、一線の都市よりもっと成長性のある消費群体を持っています。国家統計局のデータによると、過去5年間（2008年から2012年まで）、中国の主要二線都市の社会消費財小売総額と都市住民の複合成長率はいずれも第一線都市より高かった。

2013年6月までに、4大国際ファストファッションブランド、UNIQLO、ZARA、H&M、C&Aは、中国での店舗総数は523店舗に達し、そのうちの40%は2012年以降に新たにオープンした店舗である。UNIQLOは毎年100店舗程度のペースで中国に新店舗をオープンし、10年以内に1000店舗以上の店舗を新設する計画で、二三線都市に重点を置いている。

　チャンスの裏の心配

巨大なチャンスの背後には、二、三線の都市小売業の供給が過剰な傾向を示している。そして、これらの都市はほぼ同じ問題に直面しています。

「中国の商業不動産のスタートが遅れ、発展が速く、経験が乏しく、人材が不足しています。現在は建設と運営しています。都市総合体プロジェクトを代表とする商業は、投資先の位置づけ、業態配置、不動産の組み合わせ、企業のドッキングなどの面で多くの不足があり、低レベルの同質化競争が深刻で、電気商の台頭に対して対策が不足しています。」楊俊さんは言いました。

陳鍾偉氏は記者団に対し、最も主要な問題は開発者のビジネス運営能力の不足にも集中しており、差異化できる開発者は非常に少ないと語った。呉尭氏によると、大規模な手書きで商業地に進出した企業が勝ちとなるわけではなく、人材、資金、運営能力の3つはいずれの成功したビジネスプロジェクトにも欠かせないという。

変更はもう始まりました。万達の調整は、減少です。服飾の割合で、体験的なビジネスの業態を増やす。また、開発者は独自の道を切り開き、ビジネスモデルを変革する。例えば、永泰不動産の作り方はテーマパークモードを導入して、小売、レジャー、娯楽、飲食、会議、康体、旅行及びビジネスなどの多元形態を一体に集めます。このモデルはラスベガス、ニューヨークの5番目の街、東京の銀座などの国際大都市商業地区をベースにしています。ショッピングセンター）とアメリカのコンセプトのLifestyle Centre（ファッションライフセンター）に基づいて生み出された新しいビジネスモデルは、「ショッピング」と「体験」を融合させ、体験的なショッピングを強調し、都市の商業は過去の単純なショッピング機能から都市の娯楽目的地へと変化していく。

永泰不動産旅行事業部の責任者である金丞煥さんは本紙の取材に対し、同じアジアの国でも中韓両国は生活習慣と居住方式が違っていますが、さまざまな機能を一つに集め、一つの龍サービスで人々の需要を満たしています。中韓両国の消費者は共通点があります。韓国の商業不動産は異なる経営主体が同じ地域に集まり、競争によって発展を促進しますが、中国の商業不動産は通常単一開発主体が大規模な開発を行います。韓国のビジネスはU.E.C（Urban Entertainment Center都市娯楽センター）やF.E.C（Family Entertainment Center家庭娯楽センター）を導入して、周辺のビジネスと差別化して競争します。このようなやり方は中国の同業者が参考にするべきだと考えています。

「ソフトウェア」から見て、楊俊さんは韓国から参考にできる経験は、サービスシステムの建設と体験システムの建設を強化し、ハードウェアの構築と同時に一流のサービスを提供する必要があると考えています。同時に、商品の陳列、視覚環境と文化芸術の雰囲気を強化して作ります。多くの文化テーマ活動を行うことも、お客様の重複訪問消費を誘致する重要な措置です。